赫拉克勒斯經(jīng)過種種辛勞和努力，排除無數(shù)的困難和障礙，完成了國王歐律斯透斯交給的任務(wù)，終于不必再受他的奴役，并回到了底比斯。他由于在瘋狂時殺害了自己跟妻子墨伽拉所生的幾個孩子，因此再也不能跟妻子在一起生活了。后

赫拉克勒斯雖屢次遭到赫拉的迫害，最終還是戰(zhàn)勝強(qiáng)敵，轉(zhuǎn)危為安，后來因?yàn)榇┝巳居卸狙囊路?。赫拉克勒斯死后成了神，赫拉與他和解，把青春女神赫柏嫁給他為妻。大力神赫拉克勒斯主要事跡：1、征服亞馬孫人。歐律斯透斯有一

大力神赫拉克勒斯的神話故事：出生和童年、十二項(xiàng)偉業(yè)、與希波呂忒的愛情、與奧耳佐斯的斗爭等。1、出生和童年：赫拉克勒斯是宙斯和人間女子阿爾克墨涅的兒子。赫拉克勒斯在出生后不久就顯示出了驚人的力量。他的敵人赫拉女王派遣

隱藏身份參加了伊阿宋的英雄冒險隊并協(xié)助他取得金羊毛。赫拉克勒斯英明一世，卻最終遭第二任妻子誤會，并在他的衣服上涂了毒，難耐痛苦而自焚身亡，死后升入奧林匹斯圣山，成為大力神，他懲惡揚(yáng)善，敢于斗爭。在西方世界，赫拉克

在眾多高手的悉心教導(dǎo)下，赫拉克洛斯成了全希臘最勇敢，最英俊最有智慧的大英雄。那時候希臘到處是密林和沼澤，其間野獸出沒妖怪橫行，時時刻刻威脅著人們的生活。在墨涅亞森林中有一頭巨獅，這頭大獅子伸著銅精鐵骨，怒吼起

赫拉克勒斯的故事節(jié)選起因經(jīng)過結(jié)果是什么?

《獅子和牧羊人》這則故事告訴我們的道理：善良是人的高尚品德，盡管“善有善報”并不一定都能應(yīng)驗(yàn)，但是總比做壞事踏實(shí)許多，牧羊人對獅子的幫助只不過是舉手之勞罷了，然而正是由于這樣做了，才使得自己從獅口脫險。獅子

人和獅子的故事告訴我的道理有：1、事實(shí)上，人怕獅子，獅子也怕人；獅子有力量，但人有智慧。因此，到底誰強(qiáng)很難說——當(dāng)然這不能用現(xiàn)代人類對付獅子的方法來看，因?yàn)楝F(xiàn)在的獅子是絕對的弱者。2、任何思考都是從“我”

行善者必有善報。《獅子和牧羊人》的故事告訴我們的道理是行善者必有善報，牧羊人在獅子有困難的時候幫助了獅子，所以在牧羊人被冤枉后將要被處死的時候，獅子也幫助了牧羊人?！丢{子和牧羊人》出自伊索寓言，講述的是一頭

《獅子和農(nóng)夫》告訴我們的道理：有些人輕易相信別人的話，拋棄自己特有的長處，結(jié)果輕而易舉地被原來恐懼他們的人擊敗了。每個人各自有自己的特色，而盲目從眾很容易削弱自己的獨(dú)立思考能力，最后既沒有吸取到他人的經(jīng)驗(yàn)，連

可憐的獅子在木屋里非常后悔沒有聽動物們的話。這個故事告訴我們不能自大，要多聽別人的建議，這樣會對我們自己有好處。“良藥苦口利于病，忠言逆耳善于行。”在生活中，你會覺得我們的父母很羅嗦，很讓人煩，但是我們有沒

“害人之心不可有，防人之心不可無”我們要學(xué)習(xí)這句話，按照這句話的意思去做事情。

《獅子和木匠》告訴我們什么道理

我和孫悟空過一天起因經(jīng)過結(jié)果寫作如下：早上，我和孫悟空起床后，一起去山頂看日出。孫悟空用他的金箍棒把太陽敲了出來，整個天空都被染成了橙色和紅色。我們站在山頂上，感受著清晨清新的空氣和美麗的景色，真是令人難以忘

1. 記事作文450字寫清起因,經(jīng)過,結(jié)果,后悔,內(nèi)疚,啟發(fā) 童年的夢,七彩的夢;童年的歌,歡樂的歌;童年的腳印一串串;童年的故事一摞摞?！?這首歌是否能讓你回想起美好的童年生活?在那五彩繽紛的歲月中,發(fā)生過許多事情,不像星星一樣的

我看了看那個模型，發(fā)現(xiàn)小明在拼裝的過程中犯了一個錯誤。我告訴他這個錯誤，并告訴他如何修復(fù)它。小明非常感激我的幫助，他對我笑了笑，并說：謝謝你，我的朋友！我很高興能夠幫助小明。我感到很高興，因?yàn)槲业膸椭鷮λ?/p>

事情起因經(jīng)過結(jié)果400字作文如下：1、第一篇：學(xué)習(xí)的挫折 起因：我一直是個熱愛學(xué)習(xí)的人，但我最近在學(xué)習(xí)中遇到了一些困難。我試圖掌握一門新的學(xué)科，但我發(fā)現(xiàn)我無法理解其中的一些概念。我感到很沮喪，開始懷疑自己的能力。

用起因經(jīng)過結(jié)果寫作文450

獅子的習(xí)性如下：1、群居：獅群中的成員往往是一起休息、一起捕獵，表面上很和睦，但捕捉到獵物后它們并不會平均分配。一旦獅群中的某些成員捕捉到獵物，其他成員也會一哄而上爭搶。獅子通常群居生活，一個獅群約有8到30

獅子座性格優(yōu)點(diǎn)：1、慷慨大方。獅子座的人在金錢方面絕對不會小氣，無論對家人、愛人還是朋友，都能滿足他們的需求，是個慷慨大方的人。2、王者風(fēng)范。在人群中獅子們風(fēng)度翩翩，盡顯王者的氣度和風(fēng)范，氣場強(qiáng)大能秒殺眾人，是

在她的漫長旅程中，不斷有一些新的伙伴參加進(jìn)來，一起遇到種種驚險，經(jīng)歷了千辛萬苦，最后回到家鄉(xiāng)。稻草人：一心想要得到能夠思索的腦子。鐵皮人：一味想要一顆活躍的心的伐木工。獅子：拼命想要獲得勇氣的膽小鬼。

獅子座的人通常具有以下性格特征：1. 自信、樂觀、積極向上：獅子座的人通常非常自信，具有強(qiáng)烈的樂觀精神，他們總是顯得充滿活力，充滿正能量。2. 有領(lǐng)導(dǎo)能力：獅子座的人天生具有領(lǐng)導(dǎo)才能，他們往往能夠在團(tuán)隊中發(fā)揮核心作用

獅子的性格特征是敏銳的觀察力、專一的目標(biāo)、好奇心、注意細(xì)節(jié)以及鍥而不舍的耐心。獅子體型大，軀體均勻，四肢中長，趾行性。頭大而圓，吻部較短，視、聽、嗅覺均很發(fā)達(dá)。獅子的頭部巨大，臉型頗寬，鼻骨較長，鼻頭是黑

引導(dǎo)學(xué)生體會出小獅子的“可愛、溫順、調(diào)皮、勇敢、兇猛”等特點(diǎn)。學(xué)生通過品讀文字已經(jīng)深深的喜歡上這個小家伙了。再利用“作者喜歡它嗎，你從哪里看出來的？”幫助學(xué)生體會作者對小獅子深厚的感情。學(xué)生能夠找的準(zhǔn)確全面。再

獅子與伐木人性格特點(diǎn)

行善者必有善報?！丢{子和牧羊人》的故事告訴我們的道理是行善者必有善報，牧羊人在獅子有困難的時候幫助了獅子，所以在牧羊人被冤枉后將要被處死的時候，獅子也幫助了牧羊人。《獅子和牧羊人》出自伊索寓言，講述的是一頭

《獅子和農(nóng)夫》告訴我們的道理：有些人輕易相信別人的話，拋棄自己特有的長處，結(jié)果輕而易舉地被原來恐懼他們的人擊敗了。每個人各自有自己的特色，而盲目從眾很容易削弱自己的獨(dú)立思考能力，最后既沒有吸取到他人的經(jīng)驗(yàn)，連

可憐的獅子在木屋里非常后悔沒有聽動物們的話。這個故事告訴我們不能自大，要多聽別人的建議，這樣會對我們自己有好處?！傲妓幙嗫诶诓。已阅娑朴谛?。”在生活中，你會覺得我們的父母很羅嗦，很讓人煩，但是我們有沒

“害人之心不可有，防人之心不可無”我們要學(xué)習(xí)這句話，按照這句話的意思去做事情。

《獅子和木匠》告訴我們什么道理

伐木人回答道：“啊，我知道哦。你現(xiàn)在和我一起走，就能看見獅子了。獵人馬上變得畏懼了，害怕地牙齒打顫說：“不不不，我就是找找獅子的足跡吧了，不想看到真正的獅子?！边@個故事教我們?nèi)绾畏直孀焐险f起來很厲害，但是

從鐵皮伐木工的請求中，可以看出他善良的內(nèi)心，他不愿意傷害每一只動物。鐵皮伐木工是一個有情感有愛心的人了。2，“我自己特別害怕摔下去呢，膽小的獅子說，可是我想出來試一試，沒有別的辦法，該爬到我的背上來，我們

道理：在生活中，要謙虛謹(jǐn)慎，不能驕傲自大，要虛心接受別人的正確意見，否則終究會一事無成，甚至落得個像小獅子那樣的下場。本書內(nèi)容簡介：有一只小野鴨迷路了，飛到人們居住的小島上，遇到了小獅子。小獅子沒見過人類，

引導(dǎo)學(xué)生體會出小獅子的“可愛、溫順、調(diào)皮、勇敢、兇猛”等特點(diǎn)。學(xué)生通過品讀文字已經(jīng)深深的喜歡上這個小家伙了。再利用“作者喜歡它嗎，你從哪里看出來的？”幫助學(xué)生體會作者對小獅子深厚的感情。學(xué)生能夠找的準(zhǔn)確全面。再

這個故事講的是有一只威猛的大獅子，所有野獸都怕他。獅子很自大，以為世上沒有東西能夠傷害他。有一些好心的動物提醒他說：“大王，您雖然很威猛，但您一定要注意人類，因?yàn)樗麄兒苈斆鳎卜浅５慕苹?，小心被他們算計??！?/p>

獅子還硬是要木匠幫它。不幫獅子建造一間房子，就不讓木匠離開這里，人類有很多人本來就是打獵的，有的人雖然不是打獵，但是也是為了將動物殺死的。這個木匠故意不給森林王子建造房子，其實(shí)這個木匠也是會將森林王子，殺死在

《獅子與伐木人》的主要內(nèi)容是什么?

有個獵人在尋找獅子的足跡。 他看見依法伐木人，就問他：“喂，你在這附近看到獅子的足跡了嗎？獅子的巢穴在哪里你知道嗎？” 伐木人回答道：“啊，我知道哦。你現(xiàn)在和我一起走，就能看見獅子了。 獵人馬上變得畏懼了，害怕地牙齒打顫說：“不不不，我就是找找獅子的足跡吧了，不想看到真正的獅子?！? 這個故事教我們?nèi)绾畏直孀焐险f起來很厲害，但是實(shí)際上是膽小鬼的人。
獅子和山羊 從前有一群山羊，他們每天到樹林里去吃草。有一天，在晚上回家的時 候，他們中間有一只老母羊走得累了，拖在后面。天漸漸地黑了，她迷了路， 跑到附近一個洞里去藏身。她走進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)有一只獅子坐在里面，就大吃一 驚。她嚇得呆了一會兒，定了定神，就盤算應(yīng)該怎么辦?！拔胰羰桥芰说脑?，” 她想，“這只獅子一定馬上捉住我，若是我能鼓起勇氣，沉著地對付他，我 也許可以逃過去。” 她就大搖大擺地走到獅子面前，一點(diǎn)沒有害怕的樣子。獅子對她看了又 看，他猜不透為什么一只山羊，竟敢這樣大膽，一點(diǎn)都不像別的山羊那樣， 他們從來不敢走近他。最后他想她一定不是山羊，而是他從來沒有看見過的 一種怪獸。 “老人家，你是誰呀？”獅子大著膽子恭敬地問。 “我是山羊的女王，”母山羊回答說，“我是西伐神的信徒，我曾經(jīng)向 他立誓要吃100 只老虎，25 只象和10 只獅子。我已經(jīng)吃了100 只老虎和25 只象了，現(xiàn)在我正在尋找10 只獅子?！? 獅子聽了，嚇得不得了，他相信山羊真是來吃他的，他推說他要到河邊 去洗臉，就從洞里溜出去了。 他跑到洞外，碰見了一只豺狗。豺狗看見百獸之王那種驚慌的樣子，就 問他什么緣故。 獅子慌慌張張地告訴豺狗，說他碰見了一只怪獸，看上去很像山羊，卻 一點(diǎn)也不像山羊那樣膽小。 豺狗是很聰明的。他一下子就猜到，把獅子嚇到這個地步的，不過是一 只可憐的老山羊，就安慰獅子說，這不過是那只老弱的動物，為了避免自己 被吃掉，而玩弄的一條詭計。 “你沉住氣，跟我一塊兒回到洞里去，把這個冒牌的東西當(dāng)一頓飯吃了 吧?！辈蚬诽嶙h說。 獅子聽了他的話，就和豺狗一塊兒回去。 山羊看見獅子回來了，她知道一定是和他同來的豺狗教給他的。但是她 一點(diǎn)也不驚慌，迎上前去，做出非常莊嚴(yán)的樣子，對豺狗說： “你就是這樣執(zhí)行我的命令的嗎？我叫你去捉10 只獅子來，給我做一頓 吃，你卻只帶1 只來。為著你這個罪過，我就該剝了你的皮！” 獅子聽見了，他以為是上了豺狗的當(dāng)，馬上狂怒地?fù)涞讲蚬飞砩?，把? 吃掉了。 這時候，母山羊就溜出山洞，逃出了獅子的爪牙。
是伊索寓言么？獅子與野驢一起外出打獵，獅子力氣大，野驢跑得快。他們抓獲了許多野獸。獅子把獵物分開，堆成三份，說道：“這第一份，該我拿，因?yàn)槲沂峭?。第二份也該是我的，把它算作我和你一起合作的報酬。至于第三份呢？如果你不?zhǔn)備逃走，也許會對你有大害?！薄　∵@是說，人們對自己的力量和能力須實(shí)事求是，正確估量，不要去與比自己強(qiáng)大得多的人交際和合作
獅子和標(biāo)簽告訴我們過分看重形式上的東西、過分依賴別人的判斷,不管原來多么兇猛威嚴(yán),最終會失去自己.
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一） 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步驟 敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行： 1、確定影響因素 影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價格等。 2、確定分析指標(biāo) 作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。 3、計算各影響因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動效果，建立一一對應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來 1、確定敏感因素，對方案的風(fēng)險作出判斷 敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。 例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預(yù)計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。 解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元 按題意，要對預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實(shí)際上由于市場的變化，模型中的每個參數(shù)都會發(fā)生變化，使原來計算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數(shù)對預(yù)期利潤影響大、哪個參數(shù)影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。 對盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時對利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動時如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)等。 1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損 單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會使項(xiàng)目利潤消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時的各個參數(shù)變化的界限。 ①單價的最小值 當(dāng)開發(fā)利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得 P×1×（1-5%）-600×1-120=0 P = 757.89元/㎡當(dāng)售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。 ②單方變動成本的最大值 單方變動成本上升會使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。 1000×1×（1-5%）-U×1-120=0 U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項(xiàng)目利潤降至0。 ③固定成本最大值 固定成本上升也會使項(xiàng)目利潤下降，并逐步趨于0 1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0 C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項(xiàng)目利潤降為0。 ④銷售建筑面積的最小值 銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為 銷售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡ 說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。 2、各參數(shù)變化對利潤變動的影響程度 各參數(shù)變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。 反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計算公式為 敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比 ①單價的敏感程度 設(shè)單價增長20%，則P=1000×（1+20%）=1200元 按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6% 單價的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13 結(jié)果說明：單價對項(xiàng)目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。 ②單方變動成本的敏感程度 設(shè)單方變動成本增長20%，則U = 600×（1+20%）=720元 按720元單方變動成本計算 利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2% 單方變動成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61 計算結(jié)果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數(shù)的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。 ③固定成本的敏感程度 設(shè)固定成本增長20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元 按此固定成本計算 利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43% 固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52 計算結(jié)果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對值小于1，屬于不敏感因素。 ④銷售量的敏感程度 設(shè)銷售量增長20%，則X = 10000×（1+20%）=12000㎡ 按12000㎡計算 利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43% 銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52 通過上述計算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤反向增減。 敏感系數(shù)提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應(yīng)的利潤值。 單因素變動敏感分析表 利潤變動百分比因素 -20% -10% 0 +10% +20% 單 價40135230325420 單方變動成本350290230170110 固 定 成 本254242230218206 銷 售 量160195230265300 一般各因素變動百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。 列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。 圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標(biāo)利潤點(diǎn)（0、230）和單方變動成本變化后的點(diǎn)（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應(yīng)的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一） 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步驟 敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行： 1、確定影響因素 影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價格等。 2、確定分析指標(biāo) 作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。 3、計算各影響因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動效果，建立一一對應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來 1、確定敏感因素，對方案的風(fēng)險作出判斷 敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。 例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預(yù)計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。 解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元 按題意，要對預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實(shí)際上由于市場的變化，模型中的每個參數(shù)都會發(fā)生變化，使原來計算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數(shù)對預(yù)期利潤影響大、哪個參數(shù)影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。 對盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時對利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動時如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)等。 1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損 單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會使項(xiàng)目利潤消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時的各個參數(shù)變化的界限。 ①單價的最小值 當(dāng)開發(fā)利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得 P×1×（1-5%）-600×1-120=0 P = 757.89元/㎡當(dāng)售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。 ②單方變動成本的最大值 單方變動成本上升會使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。 1000×1×（1-5%）-U×1-120=0 U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項(xiàng)目利潤降至0。 ③固定成本最大值 固定成本上升也會使項(xiàng)目利潤下降，并逐步趨于0 1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0 C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項(xiàng)目利潤降為0。 ④銷售建筑面積的最小值 銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為 銷售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡ 說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。 2、各參數(shù)變化對利潤變動的影響程度 各參數(shù)變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。 反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計算公式為 敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比 ①單價的敏感程度 設(shè)單價增長20%，則P=1000×（1+20%）=1200元 按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6% 單價的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13 結(jié)果說明：單價對項(xiàng)目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。 ②單方變動成本的敏感程度 設(shè)單方變動成本增長20%，則U = 600×（1+20%）=720元 按720元單方變動成本計算 利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2% 單方變動成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61 計算結(jié)果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數(shù)的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。 ③固定成本的敏感程度 設(shè)固定成本增長20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元 按此固定成本計算 利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43% 固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52 計算結(jié)果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對值小于1，屬于不敏感因素。 ④銷售量的敏感程度 設(shè)銷售量增長20%，則X = 10000×（1+20%）=12000㎡ 按12000㎡計算 利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元 利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43% 銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52 通過上述計算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤反向增減。 敏感系數(shù)提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應(yīng)的利潤值。 單因素變動敏感分析表 利潤變動百分比因素 -20% -10% 0 +10% +20% 單 價40135230325420 單方變動成本350290230170110 固 定 成 本254242230218206 銷 售 量160195230265300 一般各因素變動百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。 列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。 圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標(biāo)利潤點(diǎn)（0、230）和單方變動成本變化后的點(diǎn)（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應(yīng)的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。